“4:3:3”配比：雄安新区多元化供地的创新探索

雄安新区在住宅用地出让中，创新性地采用了“4:3:3”配比模式——同一宗地上，商品住房占40%、共有产权住房占30%、机构租赁住房占30%。这一做法出自《河北雄安新区多元化土地利用和供应管理实施办法》雄安政办字〔2024〕4号，是“租购并举”住房制度的重要落地举措。

这个看似简单的数字比例，背后牵动着地价水平、开发商利润、住房供给结构等多重关系。本文从土地评估视角，对这一模式进行深度分析。

注：本文选取深圳、北京、海南的做法作为参照对比，重点聚焦雄安模式。

一、四地模式概览

四地供地模式对比表

从对比可见，雄安的“4:3:3”是保障房占比最高、混合程度最深的模式。下文重点分析。

二、政策核心解读

四地供地模式解读对比表

三、地价影响机制

雄安新区三类住宅的市场价值差异显著：商品住房地价最高，共有产权次之，租赁住房最低。综合地价为三类地价的加权平均值。

假设楼面地价分别为：商品住房5000元/㎡、共有产权4000元/㎡、租赁住房3000元/㎡，按4:3:3计算：

综合地价=40%×5000+30%×4000+30%×3000=4100元/㎡

如果调整配比，地价随之变化：

不同配比方案地价结果对比表

备注：以上为示例数据，非实际地价。实际评估中还需考虑土地用途修正、出让年限差异、自持要求等因素影响。

结论：商品住房占比越高，地价越高；保障房占比越高，地价越低。配比变化会对综合地价产生显著影响，是政府可以运用的调节杠杆之一。

四、开发商行为逻辑

从开发商角度，三类住宅的利润和资金回笼速度差异明显：

三类住房的利润率、资金回笼、开发偏好对比表

备注：三类住房的利润率差异并非固定，还受融资成本、运营效率、政策补贴等影响。对于有长期运营能力和资金优势的国企或大型房企，租赁住房可能被视为稳定现金流资产。

因此，开发商在满足政策要求的前提下，自然倾向于提高商品住房占比、降低租赁住房占比。这也是为什么政策需要明确规定配比口径——防止执行偏差。一个容易被忽视的细节：“4:3:3”是按建筑面积还是户数算？

4:3:3口径类型分析表

若按户数口径操作，商品住房实际面积将超过40%，项目收益上升。因此，政策文件明确为建筑面积比例至关重要。

五、几点启示

（一）“4:3:3”是超前探索

多数地区保障房配建比例较低，而雄安将保障房合计提升到60%，保障属性更强。这种“一块地、多种房”的思路，为房地产市场转型提供了新样本。

（二）配比可动态调整

文件规定“配置比例可根据实际按程序调整”，意味着政府可通过调整配比，在土地收益与住房保障之间寻求平衡。

（三）执行细节决定政策效果

面积口径还是户数口径？是否规定户型区间？这些技术细节直接影响政策落地效果。

结语

雄安新区的“4:3:3”配比，试在保障性住房占比、土地出让收益、市场活力之间寻求可动态调整的平衡点。

多元化供地的真正意义，不在于“一块地卖了多少钱”，而在于“一块地解决了多少人的居住问题”。让土地承载更多民生期待，让住房回归居住本质——这正是“4:3:3”探索的深层价值。

本文基于《河北雄安新区多元化土地利用和供应管理实施办法》雄安政办字〔2024〕4号等公开文件分析。