学习《关于持续推进城市更新行动的意见》的心得体会——以石家庄城市更新项目为例

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2025年5月2日，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）正式发布，标志着我国城市发展进入“存量提质”与“增量优化”并重的新阶段。这份文件不仅是对“十四五”规划城市更新工作的深化落实，更是面向2035年基本实现社会主义现代化目标的重要战略部署。本文将从政策学习理解、实践案例、挑战与未来方向三个维度，结合石家庄多个城市更新经典项目案例，深入剖析《意见》的核心要义和实施路径。

一、《意见》的总体框架与核心要义

（一）政策定位与战略意义

《意见》作为指导新时期城市更新工作的纲领性文件，首次明确了“以人民为中心、以文化为灵魂、以创新为动力”的三大核心理念。与2021年住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》相比，新《意见》更强调系统性、可持续性和高质量发展，将城市更新提升为国家战略层面。

（二）主要亮点与创新突破

推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，具有很强的系统性。同时，《意见》聚焦为民、便民、安民，提出了很多务实举措，以解决好群众身边的急难愁盼问题，创造更加安全舒适的居住条件、更加方便高效的公共服务和更加优美宜人的城市环境。

城市更新主体多元、诉求多样，需要建立健全适应城市更新的实施机制。《意见》中“创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制”，突出了三个特点：抓体检，建立城市体检与城市更新一体化的推进机制；抓规划，建立专项规划、片区策划、项目实施方案的规划实施体系；抓落实，建立城市更新政策协同机制。

（三）目标体系与实施路径

城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动。八个方面的主要任务包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化，从既有建筑改造到历史文化保护，从基础设施升级到生态系统修复，构建了新时代城市更新的行动框架。同时，强有力的政策支撑保障是顺利推进城市更新的必要条件。

二、石家庄城市更新的实践探索与启示

石家庄作为京津冀协同发展的重要节点城市，近年来以“还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套服务于社会”为核心理念，在实践中形成了具有示范意义的更新路径。作为一名主要服务于石家庄区域的估价师，经历了三年大变样那种传统拆迁模式的初级城市更新，也有幸参与了近几年太平河片区、和平路片区等多处城市更新项目的评估和项目咨询等工作。通过以下石家庄城市更新项目，结合《意见》总结了城市更新实践经验和启示。

（一）功能重构：生态价值向经济价值转化

石家庄太平河片区位于滹沱河与太平河交汇处，占地面积约8300亩，过去的太平河片区基础设施相对落后，绿化较少，夜晚缺乏照明设施，河道内水草过多等问题，主要以自然景观为主，缺乏高端商业设施和配套服务。2022年底，太平河片区被纳入石家庄“6+2+2”城市更新重点项目，‌‌规划包含了“一湾六组团”，其中“一湾”是指中央活力湾，由滨水度假板块、博物馆板块、音乐厅板块、美术馆板块、运动康养板块五大功能板块组成。这片曾被视为“城市边缘”的区域，正凭借独特的地理优势与战略定位，成为石家庄城市更新的“破题之作”。自启动城市更新房屋征收工作后，当地政府采用了协议搬迁的创新征收模式，多次征求被征收居民意见，并积极与居民沟通，得到了全部搬迁居民的支持，仅用了不到一年时间评估搬迁全部完成，为项目后期的建设打下坚实基础，当然过程中也有我们估价师不可或缺的努力和贡献。当下，正在全速推进建设的太平河片区，包括美术馆、社区服务中心、住宅等项目在内的约76栋楼已实现主体结构封顶，音乐厅南组团、滨水商街组团的住宅、商业等新开工项目都在紧锣密鼓建设中。

在太平河片区开发中，石家庄创新性地将生态修复与城市功能重构结合，通过建设476万平方米绿地系统，不仅形成“拥河发展”的空间格局，更通过引入数字经济、文旅产业等新业态，打造出“太平活力岸、滹沱未来城”的发展样板。这种“生态打底、产业赋能”的模式，与《意见》中“治山、治水、治城一体推进”的要求深度契合，展现出城市更新中生态价值向经济价值转化的创新可能。

（二）空间重构：从物理改造到功能再造

石家庄的城市更新突破了传统拆建思维，转向系统性空间重构。复兴大街与北三环市政化改造工程堪称典范：通过拆除8米高的高速路基，释放出3000余亩土地用于建设生态廊道和公共空间，同时新建15对出入口和6座立交，使道路通行能力提升40%。这种“交通解堵—空间释放—功能植入”的链条式更新，不仅重构了城市骨架路网，更通过沿线布局商业综合体、体育公园等设施，形成“十字形经济隆起带”。

在工业遗产活化方面，石煤机老厂区的改造极具代表性。项目保留了6座锯齿形厂房，将其改造为智慧体育公园和“石美集”商业综合体，通过植入电竞馆、文创市集等新业态，使这片承载石家庄工业记忆的“锈带”蜕变为青年潮流聚集地。这种“保留工业肌理+注入新兴业态”的模式，既延续了城市文脉，又创造了年均3.2亿元的商业价值，实现了《意见》中“推动建筑功能转换和混合利用”的目标。

（三）民生导向：从居住改善到社区营造

石家庄将老旧小区改造作为民生工程的核心抓手，2021—2024年累计改造2188个小区，惠及居民35万户。改造过程中推行“一小区一方案”，不仅解决了管线老化、停车难等问题，更通过加装电梯、建设社区食堂等举措，构建起“15分钟生活圈”。例如，八五零社区通过改造废弃职工食堂为1500平方米的党群服务中心，整合智慧医养、非遗展厅等功能，使社区服务半径缩短至300米。

完整社区建设的实践更具创新性。桥西区秀桥街社区通过“彩虹桥”工作法，打造出集暖心花园、新媒体朗读亭、童乐坊等于一体的“无边界社区客厅”，并建立“道德银行”积分体系，激发居民参与社区治理的积极性。这种“设施完善+治理创新”的模式，使社区矛盾纠纷下降60%，居民满意度提升至92%，为《意见》中“建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区”提供了鲜活样本。

（四）文化传承：从物质保护到活态利用

石家庄在历史文化保护中秉持“整旧如故，与古为新”的理念，正太饭店修缮工程是典型案例。项目采用“原形制、原材料、原工艺”对百年建筑进行保护性修复，不仅保留了玻璃花窗、旋转楼梯等历史元素，更通过引入沉浸式剧场、民国主题咖啡馆等业态，使建筑焕发新生。这种“修旧如旧+业态创新”的做法，使正太饭店成为年接待游客超50万人次的文化地标，实现了《意见》中“在保护中发展，在发展中保护”的要求。

正定古城的更新则探索出文化遗产活态传承的新路径。通过划定核心区、协调区、风貌区三重保护圈层，建立数字孪生档案对古城墙进行实时监测，并将马家鸡老作坊改造为非遗体验馆，使千年古城在保护中持续生长。这种“刚性保护+柔性利用”的模式，使正定古城的文旅收入占GDP比重从2019年的18%提升至2024年的35%，印证了文化遗产在城市更新中的经济赋能价值。

（五）机制创新：从政府主导到多元共治

在资金筹措方面，石家庄创造性地构建“财政资金+社会资本”的多元投入体系。市财政通过注入资本金、划转闲置资产等方式，设立规模100亿元的城市更新基金，并吸引社会资本参与子基金设立，撬动社会投资超300亿元。在复兴大街改造中，采用“土地出让收益反哺”机制，通过沿线土地增值收益覆盖70%的建设成本，实现了项目的资金平衡。

居民参与机制的创新同样值得关注。复兴大街改造过程中，通过3次社会公示收集近2000条建议，最终优化出入口设置解决了裕华路互通区域的拥堵问题。这种“问需于民、问计于民”的模式，使项目居民满意度达98%，形成了可复制的公众参与范式。

三、石家庄城市更新挑战与未来方向

尽管取得显著成效，石家庄城市更新仍面临多重挑战。在产业协同方面，虽然生物医药园等项目实现了“腾笼换鸟”，但部分片区仍存在产业导入与城市功能衔接不紧密的问题。在资金可持续性上，部分老旧小区改造过度依赖财政投入，缺乏长效运营机制。此外，历史文化街区的商业化开发与周边居民生活空间的矛盾尚未完全化解。

未来，石家庄需在以下方面深化探索：一是建立“城市更新+产业升级”的深度协同机制，例如在和平东路片区推动“工业遗产+数字文创”融合发展；二是创新“政府引导+市场运作”的资金模式，探索发行城市更新REITs；三是构建文化遗产保护与社区发展的利益共享机制，通过“文化遗产信托基金”实现保护与利用的良性循环。

四、结  语

石家庄的城市更新实践，既是对《意见》精神的创造性落实，也是对新时代城市发展规律的深度探索。从交通路网的“动脉疏通”到社区治理的“毛细血管”更新，从工业遗产的“锈带复兴”到历史文化的“活态传承”，这座城市正在书写着传统与现代共生、发展与保护共赢的新篇章。其经验表明，城市更新绝非简单的物理改造，而是通过空间重构、功能再造、文化重塑，实现城市生命体的系统性升级。这一过程中，唯有始终坚持以人民为中心的发展思想，统筹好保护与发展、政府与市场、短期与长期的关系，才能真正实现“宜居、韧性、智慧城市”的建设目标，为新时代城市高质量发展提供可资借鉴的“石家庄方案”。