深入推进新一轮农村集体经营性建设用地入市试点工作

深入推进新一轮农村集体经营性建设用地入市试点工作

2022年11月，中办、国办印发了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》。近期，自然资源部开展深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训，明确工作要求和重点任务，正式启动试点工作。

一、入市背景

党的十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权，明确了农村集体经营性建设用地入市的改革方向和目标。农村集体经营性建设用地入市（以下简称“入市”）制度改革试点于2015年启动，33个试点县（市、区）用四年多时间，主要探索了规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，通过出让、租赁、入股等方式入市，有关制度性成果已经纳入了新施行的《土地管理法》及其实施条例。

二、 试点情况

在保留原有33个试点县（市、区）的基础上，各省份可结合实际选择入市需求集中、工作基础好、土地管理水平高的县（市、区），用两年左右时间深化试点工作，具体数量原则上不得超过本省份县（市、区）数量的10%，做到稳妥可控。2024年11月底前，根据推动工作进展情况，报请党中央、国务院部署下一步工作安排。

三、入市主体

入市的法定主体是集体经营性建设用地的所有权人，包括乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村民小组农民集体所有三种情形，分别由相应的集体经济组织代表行使。在集体做出入市决策时，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。在入市实施主体选择上，在农村集体经营性建设用地入市前，土地所属村（组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码程序，由该集体经济组织作为主体自行组织实施入市，也可以由该集体经济组织委托其他具有法人资格的组织代理实施入市。

四、入市条件

入市条件：一是符合规划和用途管制。只有国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地才可以入市，在具体宗地入市时还需要明确具体的土地用途和规划条件。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件确定入市范围。在全域土地综合整治试点地区，依据批准的试点方案，整理后规划为经营性用途的，依法入市。二是依法完成权属登记。这里的登记首先是指集体土地所有权的登记，通过登记明确土地的归属和入市主体。集体建设用地使用权再次流转的情形，则应当依法进行集体经营性建设用地使用权登记。这要求入市土地产权明晰无争议，需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕。

同时，实施集体经营性建设用地入市，还应当符合两个前提：一是地块现状及基础设施配套符合要求。拟入市的经营性建设用地应当产权明晰、无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利，涉及土地承包经营、土地使用等权利和地上建筑物、其他附着物产权的应征求权利人的意见并完成相应补偿，具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发条件。用于保障性租赁住房建设的，其周边还应具备入住人口所需的市政配套、公共服务设施条件等。二是依法纳入年度建设用地供应计划。市、县人民政府应当根据本地区经济社会发展和国土空间规划实施情况等，将拟入市集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划，根据宏观调控、产业发展布局、基础设施建设情况等有序供应。

五、入市程序

一是完成集体经营性建设用地入市准备。入市主体完成拟入市宗地勘测定界、土地权属明晰后，向市、县自然资源主管部门提出入市意向。市、县自然资源主管部门会同有关部门根据职责分工向入市主体提供依据详细规划确定的拟入市宗地的规划条件，明确产业准入、生态环境保护要求等。

二是开展集体经营性建设用地入市价格评估。入市主体可以聘请土地估价专业评估机构开展地价评估，参考评估结果确定入市宗地地价，也可参照基准地价、标定地价等法定公示地价确定拟入市宗地地价。尚未建立公示地价体系的，可以结合本地区征地补偿标准、工业用地出让等的最低价标准、土地租赁价格及使用成本等综合确定入市宗地地价。

三是制定集体经营性建设用地入市方案。入市主体应当制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体经济组织内部土地经济关系调整等内容。入市方案经本集体经济组织依照《土地管理法》的规定经民主决策确定后形成入市决议，作为后续入市、拟订合同和履约监管协议的依据。

四是进行集体经营性建设用地入市核对。入市主体在入市交易前向市、县自然资源主管部门提交拟入市宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料。市、县人民政府组织自然资源主管部门等相关部门对拟入市宗地是否符合国土空间规划和用途管制，是否符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，是否符合收益分配原则等进行核对，并将核对情况一并纳入公开交易材料。

五是实施集体经营性建设用地公开交易。市、县人民政府根据本地区经济社会发展和国土空间规划实施情况等，将拟入市集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划，根据宏观调控、产业发展布局、基础设施建设情况等有序供应。入市主体可委托市、县自然资源主管部门在中国土地市场网、土地有形市场等发布交易公告，实行公开交易集体经营性建设用地使用权的出让、出租等可以招标、拍卖或者挂牌等方式实施，具体操作可参照国有建设用地使用权交易有关规定执行。

六是签订交易合同。入市宗地成交并经公示完毕后，土地所有权人与土地使用权人应当依照土地管理法、合同法等的规定签订合同。合同应当载明土地所有权人、土地使用权人，土地界址、面积、土地用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工、竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权期间届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的办法等。集体经营性建设用地使用权人凭合同等规定的材料到市、县自然资源主管部门办理相关规划手续。

七是办理不动产登记。集体经营性建设用地使用权的受让方在缴清土地价款和相关税费、土地增值收益调节金后，可以向土地所在地的不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、其他附着物的，可以申请地上建筑物、其他附着物所有权登记；具备独立分宗条件的，可以依法办理分割登记。