基准地价评估中公服用地样点地价测算实践经验分享

 根据公服用地交易样点偏少的实际情况，以及公服用地的自身特征，结合收集到的相关外业调查资料，公服用地评估可以采用收益还原法、成本逼近法、市场比较法和模拟样点测算法进行测算。收益还原法是通过收集的医院、幼儿园、养老院、体育馆等公服设施土地租金样点、土地收益样点，经过还原后测算土地价格；成本逼近法是通过收集的公服用地划拨样点的成本价格加上增值收益后得到公服用地出让土地价格；市场比较法是通过收集的公服用地出让样点进行期日修正、容积率等情况修正后得到样点土地价格；模拟样点测算法是通过已有样点设置模拟样点，根据行业土地利润收益差异测算不同用途的样点地价。

（1）收益还原法

依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），采用收益还原法测算样点地价，具体计算按以下公式进行：

PL = a×（1－1/（1+ rL）n）／rL

式中：

PL——宗地地价；

a——土地纯收益；

rL——土地还原率；

n——土地剩余使用年限。

土地纯收益分为土地租赁费用和土地经营纯收益。

①土地租赁

a=R-C

式中：

a——土地纯收益；

R——年租金收入；

C——年总费用。

土地租赁纯收益用指公服设施经营者拥有公服用地的使用权而实际支付的年租金收入扣除年总费用，直接用于计算公式测算土地价格。

②土地经营纯收益

a=Ijp-Ijf

式中：

a——土地纯收益；

Ijp——企业经营纯收益；

Ijf——非土地资产纯收益。

Ijp=Yjp-Cjp

式中：

Ijp——企业经营纯收益；

Yjp——年经营总收入；

Cjp——年经营总费用。

土地经营纯收益特指从土地经营活动中所获得的净收益，即总收入减去总成本再扣除后非土地资产收益的余额。它反映了土地作为资产在经济活动中的盈利能力和效益水平，将土地经营纯收益用于计算公式测算土地价格。

（2）成本逼近法

依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）和《土地估价参数调查测算指引》（T/CREVA 1101—2023）中关于土地增值收益的计算思路，出让土地使用权价格=划拨土地价格+土地增值收益。

收集关于医疗卫生用地、文化用地、教育用地等公服用地划拨成本价格，根据不同行业土地增值情况差异以及同一产业类型的不同市场定位和投资预期，区分营利性和非营利性公服用地土地增值差异，测算公服样点地价。

（3）市场比较法

公服用地以出让方式进行交易的数据较少，且价格波动受市场影响小，样点地价资料收集时可扩大搜索范围和时间期限，利用市场比较法思路，对出让样点进行比较修正，包括期日修正、交易情况修正、容积率修正等，最终得到样点地价。

（4）模拟样点测算

公服用地样点数量少，各二级地类用地样点数量难以满足基准地价样点需求，故可探索采用模拟样点进行测算，以增加样点数量，用以支持基准地价评估。

参考《土地估价参数调查测算指引》（T/CREVA 1101—2023）中关于行业利润差异的计算思路，依据各二级地类所涉及行业利润差异计算模拟样点地价。

例如，选择二级地类中样点数据较多且数据可靠性高的样点地类作为标准地类，以标准地类行业平均投资利润率为标准行业平均投资利润率，根据行业利润差异，计算教育行业、养老行业、文体娱乐行业、科研行业等其他地类价格修正系数，测算模拟样点地价。各行业平均投资利润率通过各行业公开数据查询获得。其修正系数公式如下：

p=Rn/Rm×R′×By

式中：

P——各二级地类样点价格修正系数；

Rn——各二级地类行业平均投资利润率；

Rm——标准行业平均投资利润率；

R′——风险系数；

By——条件因素修正。

其中，风险系数是指通过对市场的判断，结合样点的具体情况，包括土地用途、项目规模、开发周期等，综合分析样点的风险程度；条件因素修正宜考虑估价对象的土地用途、区位因素、项目规模、开发周期等因素与所选用项目的差异性。

以标准地类用地样点地价为基础，经过模拟样点修正后得到各二级地类地价，作为公服用地模拟样点地价。